İMAR VAATLERİ VE KENT HAKKI ARASINDA SIKIŞAN TÜRKİYE

Hak Temelli, Güvenceli, Katılımcı Bir Dönüşüm Çözüm Modeli

📍 GİRİŞ

Türkiye’de kentsel dönüşüm; salt bir fiziksel yenilenme değil, toplumsal yapının yeniden kurgulanması anlamına geliyor. Deprem tehdidi gerçeğiyle topluma sunulan bu dönüşüm süreci, maalesef zamanla rant projelerine evriliyor, bireylerin mülkiyet hakkı ve kent yaşamına dair talepleri ikincil plana atılıyor. Bugün gelinen noktada, kent sakinleri ya bir imar vaadiyle kandırılıyor ya da mülksüzleştirilme korkusuyla sürece razı hale getiriliyor.

Bu makale, işte bu çarpık tabloyu ortaya koymakla kalmıyor; aynı zamanda dönüşümde güvenli, adaletli ve stratejik bir model inşası için uygulanabilir bir yol haritası sunuyor. Çünkü gerçek dönüşüm yalnızca binaları değil; süreç yönetimini, ilişkileri, teminat yapısını ve nihayetinde güven duygusunu da kapsamalıdır.

Özellikle kentsel dönüşüme girmeye hazırlanan maliklerin en kritik kararı, hangi firmayla çalışacaklarını belirledikleri andır. Doğru firma seçilmediği takdirde, sonradan ortaya çıkacak mali uyuşmazlıklar, eksik teslimatlar ve yarım kalmış projeler ciddi mağduriyetlere yol açabilir. İşte bu noktada profesyonel broker desteği devreye girmelidir. Çünkü bir broker, yalnızca firma bulmaz; aynı zamanda o firmanın mali yeterliliğini, teknik geçmişini, SGK ve vergi durumunu, kredi sicilini ve sahadaki proje performansını analiz ederek malik adına stratejik bir seçim süreci yürütür.

Tüm bu analizlerin yanı sıra, müteahhitle yapılacak sözleşmeden önce banka teminat mektubu ve bina tamamlama sigortası gibi hukuki güvenlik mekanizmalarının devreye sokulması, hem dönüşüm sürecinin hem de malik haklarının koruma altına alınmasını sağlar. Artık dönüşüm, sadece belediye izinleriyle değil, bütünsel bir güvenlik stratejisiyle yürütülmelidir.

Bu yazı boyunca;

Kentsel dönüşümde kent hakkının nasıl ihlal edildiğini,
İmar artışı vaadiyle yürütülen manipülasyonları,
Teminat ve sigorta ekseninde profesyonel risk yönetimini,
Ve nihayetinde hak temelli bir çözüm modelini sizlerle paylaşacağız.

Çünkü bu dönüşüm yalnızca yeni bloklar değil, yeni bir sorumluluk kültürü inşa etmelidir.

1. Kent Hakkı ve Toplumsal Mutabakatın Zedelenişi

Kentsel dönüşüm süreci, temelde bir yapı değişiminden öte, kentsel yaşam biçiminin ve yurttaşlık hakkının yeniden tanımlanmasıdır. Ancak ne yazık ki bu süreç, zamanla katılımcılıktan uzaklaşmış; yerel halkın sesi, planlamanın merkezinden çıkarılmıştır.

Kent hakkı, bireylerin yaşadıkları kente dair söz hakkı, temsil gücü ve mekânsal aidiyet hakkıdır. Bu hak, yalnızca fiziksel barınma talebiyle sınırlı değil; toplumsal adalete, kültürel sürekliliğe ve kamusal karar süreçlerine katılım hakkına uzanır. Ancak son yıllarda çıkarılan yasa değişiklikleri ve yürütülen uygulamalar, bu temel hakkı büyük ölçüde zedelemiş durumdadır.

Yeni düzenlemelerde maliklerin onay yetkisi zayıflatılmış, itiraz kanalları daraltılmış; kentsel dönüşüm artık yerel mutabakata değil, merkezi karar mekanizmalarına dayanır hale gelmiştir. Özellikle “rezerv yapı alanı” tanımının genişletilmesiyle, yurttaşların yaşadığı alanların dahi kamu yararı adı altında dönüştürülmesi mümkün hale gelmiş, mülkiyet hakkı ikinci plana itilmiştir.

Bu noktada çözüm yalnızca yasal zeminde değil, doğru süreç yönetiminde aranmalıdır.
İşte burada, bizim gibi profesyonel brokerların değeri ortaya çıkar:

Süreci yalnızca teknik bir yenileme olarak değil, sosyolojik ve hukuki katmanlarıyla değerlendirmek,
Maliklerin hak kaybına uğramayacağı adil müzakere süreçlerini yürütmek,
Hem malikleri hem sürece katılan diğer aktörleri bilgiyle donatmak ve yönlendirmek

Kentsel dönüşüm, ancak geniş toplumsal mutabakat ile anlamlıdır. Ve bu mutabakat, ancak doğru yönlendirme, şeffaf bilgilendirme ve güçlü hak savunuculuğuyla mümkündür.

Yani sadece bir sözleşme değil, bir dengeyi kurma sorumluluğudur.

2. İmar Artışı Vaadiyle Manipülasyon: Sistemin İçinden Gelen Tehlike

Kentsel dönüşüm gibi karmaşık ve çok paydaşlı bir süreç, bilgi eksikliği ve belirsizlik ortamında ne yazık ki suistimale açık hale gelir. Özellikle “imar artışı” gibi teknik kavramlar, bazı kötü niyetli kişi ve yapılara fırsat yaratarak hak sahiplerini kandırmak için birer araç haline gelmiştir.

Sahada son dönemde artan dolandırıcılık vakaları, maliklerin duyduğu en büyük korkulardan birinin artık “eksik metrekare” değil, “kayıp mülkiyet” haline geldiğini göstermektedir. Yüksek emsal vaadiyle para toplayan çantacılar, sahte danışmanlık firmaları ve resmi kurum süsü verilmiş belgelerle insanları yanıltan yapılar sistemin iç boşluklarında dolaşmaktadır. Bu kötü niyetli aktörler, plansızlığın ve iletişim eksikliğinin ürettiği boşluğu çok iyi okumakta, çaresiz kalan maliklerin çözüm arayışına sızmaktadır.

İmar planı değişikliği iddiasıyla para talep eden kişilere karşı şehir plancılarından hukukçulara dek birçok uzman uyarılarda bulunmuştur. Zira Türkiye’de imar planı değişiklikleri; bireylerin elinde değil, belediyelerin, büyükşehir meclislerinin ve Bakanlığın yetki alanındadır. Dolayısıyla bir kişinin çıkıp da “emsalinizi 1,5’tan 2,5’a çıkarırız” demesi, yalnızca teknik değil hukuki olarak da geçersizdir.

Bu tehlikeler karşısında ise çözüm bellidir:
Yalnızca teknik bilgi değil, saha bilgisine ve kurum tecrübesine sahip profesyonellerle ilerlemek.

Tam da bu noktada broker olarak üstlendiğimiz rol şudur:

Dönüşüme girecek bölgenin imar planı geçmişini ve hukuki yapısını analiz ederiz.
Emsal artışı olup olamayacağını resmi kanallar üzerinden tetkik ederiz.
Maliklere gelen teklifler ve vaadleri teknik verilerle doğrular ya da çürütürüz.
Sürece dahil olacak firmaların planlama ofisleriyle çalışıp çalışmadığını kontrol ederiz.

Unutulmamalıdır ki:
Bir vaadin gerçekliği, yalnızca onun ne kadar cazip olduğuyla değil; kimin tarafından, hangi yasal çerçevede verildiğiyle ilgilidir.

Dolayısıyla dönüşüm sürecinde en büyük güvence yalnızca belgeler değil; o belgelerin kaynağını bilen, okumasını bilen ve sahada uygulamasını denetleyen kişilerle ilerlemektir.

3. Doğru Firma ve Güvenceli Başlangıç: Dönüşümde Broker’ın Rolü, Teminat Stratejisi ve Etik Sınavı

Kentsel dönüşümde başarının ilk adımı, güvenilir bir firma ile yola çıkmaktan geçer. Ancak bu seçim, yalnızca bir müteahhit tercihi değil; sürecin tamamına yön verecek yapının kurulması anlamına gelir. Bugün birçok projede yaşanan gecikmelerin, mali krizlerin ya da tamamlanamayan inşaatların temelinde, bu aşamada yapılan bilinçsiz ya da fırsatçı seçimler yatmaktadır.

Ne yazık ki süreçte sadece firmalar değil, malikler ve bazı brokerlar da etik kaymalarla bu tablonun bir parçası olabilmektedir. Maliklerin yaptığı en yaygın hatalardan biri, kendi mülklerini pazarlama sürecine bir emlakçı refleksiyle yaklaşmalarıdır. Yani hem mülkünü yeniletmek hem de aracılıktan gelir elde etmek isteyen yaklaşımlar, süreci ideal doğrultudan saptırmakta; nitelikli firmalara karşı manipülatif baskılar yaratmaktadır.

Bu durum yalnızca profesyonel firma seçimini engellemekle kalmaz, süreci kurumsallıktan uzaklaştırır. Komisyon kaygısıyla kendi çevresindeki firmaları zorla öne süren malik yapıları, doğru analiz yapan brokerları da işlevsiz kılabilmektedir. Bu zihniyet, dönüşüm sürecinin şeffaf ve veriye dayalı ilerlemesine engel oluşturur.

Benzer şekilde bazı brokerlar da “firma nasıl olursa olsun hizmet bedelimi alayım” düşüncesiyle hareket etmekte, teminat, referans ve sürdürülebilirlik gibi temel kriterleri geri plana itmektedir. Oysa bu meslek, sadece firma ile malik arasında köprü kurmak değil; o köprünün ne kadar taşıyıcı olduğunu analiz etmekle sorumludur.

Profesyonel bir broker olarak bu noktada temel sorumluluklarımız şunlardır:

Firma Referanslarının Gerçekliğini İncelemek: Firmalar başkalarının projelerini kendi portföylerinde göstererek yanıltıcı sunumlar yapabilmektedir. Gerçek referanslar yerinde ziyaret edilmeli, teslim süresi, SGK ve vergi sicili ile birlikte okunmalıdır.
Mali Yeterliliği Bağımsız Analiz Etmek: “Sağlam firma” ancak kendi sermayesiyle iş yürütebilen firmadır. 100 dairelik bir işe talipse, daha önce bu ölçekte projeleri bitirmiş olmalıdır.
Teminat Yapılarını Netleştirmek: Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu gibi unsurlar sürece başlarken masada olmalıdır. Ön görüşmelerde şeffaf şekilde sunulmalı, maliklerin önüne “metrekare değil, güvenlik tablosu” konmalıdır.
Belediyeyle Görüşme Etiği: Profesyonel firma, dönüşüm alanı için belediyeden ön görüşme talep etmez; ilgili tüm belgeleri kurumsal kanallar üzerinden kendisi edinir. Ön tanışma toplantısında hem projeye dair fizibilitesini hem de teminat durumunu sunmakla yükümlüdür.

Unutulmamalıdır ki:
Kentsel dönüşümde başlamak kadar, sağlıklı tamamlamak da önemlidir. Bu da sadece firmanın değil, süreci yöneten brokerın profesyonel geçmişiyle ve sahip olduğu etik anlayışla mümkündür.

4. Rezerv Alanın Evrimi ve Mülkiyetin İhlali: Sistemin Sessiz Dönüşümü

Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan yeni düzenlemeler, mülkiyet hakkının giderek zayıfladığı ve yurttaşların yaşadıkları mahallelerden sistematik biçimde uzaklaştırıldığı bir yapıyı ortaya koyuyor. Özellikle 2023 tarihli yasa değişikliğiyle rezerv alan tanımı köklü biçimde dönüştürülmüş; artık yerleşim yerleri dahi “yeni yerleşim alanı” sayılarak rezerv yapı alanı kapsamına alınabilir hale gelmiştir.

Bu değişiklik yalnızca teknik bir tanım güncellemesi değil; hukuki bir paradigma kaymasıdır. Çünkü bu düzenlemeyle birlikte dar gelirli mahalleler, kent merkezindeki değerli arsalarda yaşamak “hakkına” değil, “geçici fırsatlara” sahipmiş gibi görülmektedir. Mülkiyetin kamusal fayda bahanesiyle el değiştirmesi olağanlaştırılmış, yerinden edilme uygulamaları normalleştirilmiştir.

Bugün artık sadece riskli yapılar değil, riskli görülmeyen ama yüksek rant potansiyeline sahip yapılar da dönüşüm kapsamına alınmakta ve maliklerin rızası olmaksızın kamulaştırılabilmektedir. Bu durumun en çarpıcı göstergesi, mülk sahiplerinin yarıdan bir fazlasının onayıyla dönüşümün başlatılabilmesi, itiraz eden maliklerin ise kolluk desteğiyle sürecin dışına çıkarılabilmesidir.

Üstelik bu tabloda yalnızca hak sahipliği değil, borçlanma ve teminat krizleriyle mülksüzleşme de artmaktadır. Tapusuna haciz gelen, finansal yükümlülüklerini yerine getiremeyen maliklerin “konut sahibi” değil sadece “oturumcu” konumuna itilmesi; kent hakkının açık bir ihlalidir.

Profesyonel bir broker olarak bu yapıya karşı geliştirdiğimiz stratejik yaklaşımlar şunlardır:

Rezerv alan ilan edilen bölgelerin geçmiş imar planlarının ve malik haklarının incelenmesi
Malik komisyonlarının önceden bilgilendirilmesi ve kolektif karar alma bilincinin güçlendirilmesi
Firmanın, maliklerin mülkiyet hakkını koruyacak şekilde şeffaf teklif vermesi
Finansal modelin, maliklerin borçluluğunu artırmayacak şekilde yapılandırılması
Şehir planlama ofisleriyle sürecin danışmanlık esaslı yürütülmesi

Yani burada önemli olan sadece dönüşüm yapabilmek değil; dönüşüm yaparken mülkiyeti yaşatabilmektir. Rezerv alan politikalarıyla birlikte, dönüşüm süreci yalnızca bir mimari değişim değil, aynı zamanda bir yaşam biçimi müdahalesine dönüşmüştür.

5. 11 Yıllık Performans: Dönüşüm Başardı mı, Başarısız mı?

Kentsel dönüşüm kavramı, 2011 Van Depremleri sonrası kamuoyunun gündemine girdiğinde, topluma “afetlere karşı dirençli kentler” vizyonu sunulmuştu. 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı yasa ile başlayan bu süreçte temel amaç, riskli yapı stoğunun hızlı ve planlı biçimde yenilenmesiydi. Ancak bugün, 11 yılın ardından ortaya çıkan tablo, süreçle ilgili ciddi yapısal sorunlara işaret ediyor.

TBMM’nin 2021 ve 2023 tarihli araştırma raporlarına göre, Türkiye’de toplam 6–7 milyon civarında riskli yapı olduğu tahmin edilmekte; buna karşın dönüşümle yenilenen yapı sayısı yalnızca 238 bin civarında. Bu oran, yaklaşık olarak yalnızca %3–4’lük bir başarı anlamına geliyor. İstanbul özelinde durum daha çarpıcıdır: 600 bin riskli binaya karşılık, 81 bin 228 binanın yıkılıp yenilendiği ifade edilmektedir.

Bu veriler, dönüşümün planlandığı gibi “afet riskine hazırlık” amacını yerine getiremediğini açıkça göstermektedir. Üstelik sahadaki uygulamalara bakıldığında, sürecin daha çok yüksek rantlı bölgelerde yoğunlaştığı, deprem riski yüksek olan düşük gelirli bölgelerin ise geri plana itildiği gözlemlenmektedir.

Daha da çarpıcısı; yakın dönemde çıkarılan yasa değişiklikleriyle birlikte mal sahiplerinin onay yetkilerinin daraltıldığı, borçlanan ya da teminat sunamayan maliklerin mülkiyet haklarının fiilen kayba uğradığı bir yapı kurulmuştur. Bugün kentsel dönüşüm; yeniden yapılanmanın değil, yerinden edilmenin yeni aracı hâline gelme riski taşımaktadır.

Peki bu noktada ne yapmak gerekir?
Tam da burada süreci yürüten profesyonel ekiplerin, özellikle brokerların sorumluluğu büyüktür. Çünkü:

Gerçek ihtiyaç analizi yapılmadan başlatılan projeler sürdürülebilir değildir.
Riskli alanlar yerine “rantı yüksek olan alanlar” hedeflendiğinde toplumsal fayda erozyona uğrar.
Mülk sahiplerinin mali yükünün artmaması, ancak doğru firma + teminatlı sistem + finansal modelleme üçlüsüyle mümkün olabilir.

Yani, yalnızca binaları değil; süreci ve yaklaşımları da dönüştürmeden başarıdan söz edilemez.

6. Çözüm Modeli: Hak Temelli, Teminatlı, Katılımcı Bir Gelecek İnşası

Kentsel dönüşüm süreci, yaşanan tüm karmaşa ve güvensizlik iklimine rağmen yeniden inşa edilebilir. Ancak bu kez yalnızca binalar değil, ilişkiler, süreç yönetimi ve karar mekanizmaları da dönüştürülmelidir. Türkiye’nin ihtiyaç duyduğu şey, krizleri fırsata çeviren değil; hakları güvenceye alan ve tüm tarafları eşit kılan bir yeni nesil dönüşüm modelidir.

Bu çözüm modelinin sacayakları şunlardır:

1. Hak Temelli Yaklaşım

Dönüşümün odağında metrekare değil, insan onuru olmalıdır. Maliklerin yaşam kültürü, sosyal bağları, ekonomik gerçekliği dikkate alınmadan planlanan hiçbir proje gerçek anlamda sürdürülebilir değildir.

Karar alma süreçlerine maliklerin temsilcileri katılmalıdır
Projeler yalnızca afet riski değil, sosyal risk haritası analizleriyle desteklenmelidir
Yerinden etme yerine yerinde güçlendirme hedeflenmelidir

2. Teminat Odaklı Güvence Mekanizması

Sağlıklı bir dönüşüm, ancak tarafların haklarını güvenceye alan bir çerçeveyle mümkündür.

Bina tamamlama sigortası, müteahhidin projeyi eksiksiz ve zamanında tamamlamasını garanti altına alır
Banka teminat mektubu, maliklerin haklarını resmi olarak korur
Bağımsız broker raporları, firma geçmişi ve mali yeterlilik açısından yön göstericidir

Bu mekanizmalar dönüşüm sözleşmesi öncesi şartnameye dahil edilmelidir. Çünkü teminat, güvenin altyapısıdır.

3. Katılımcı ve Şeffaf Proje Yönetimi

Dönüşüm sadece teknik bir işlem değil; iletişim, mutabakat ve şeffaflıkla yürütülen bir süreçtir.

Her aşamada maliklere bilgilendirme yapılmalı, belgeler açık şekilde sunulmalıdır
Firma sunumlarında sadece imar vaadi değil, maliyet analizi, ödeme planı, teslim garantileri gibi bilgiler net biçimde paylaşılmalıdır
Belediye, şehir plancısı ve bağımsız danışmanların dâhil olduğu izleme komisyonları kurulmalıdır

4. Kurumsal Broker Sistemi

Kentsel dönüşüm artık emlak mantığıyla yönetilemez.

Her proje bir brokerın gözetiminde yürütülmeli, firma-malik eşleşmeleri veriye dayalı, şeffaf ve denetlenebilir biçimde yapılmalıdır
Broker yalnızca aracı değil; risk analisti, strateji geliştirici ve temsil sorumluluğu taşıyan profesyonel olarak konumlanmalıdır
Brokerın referansları, geçmiş iş başarısı ve çözüm stratejileri maliklere açıkça sunulmalıdır

5. Yerel Odaklı, Ulusal Destekli Mimari

Her mahallenin dokusu farklıdır. Başarı, tek tip değil; her bölgenin yapısal, kültürel ve ekonomik dokusunu gözeten özgün çözümlerden geçer.

Belediyeler aktif şekilde sürece katılmalı; merkezi yapı yerel deneyimi bastırmamalıdır
Finansal destekler maliklerin borçluluğunu değil; erişilebilirliği ve korumayı hedeflemelidir

Bu çözüm modeli yalnızca bir öneri değil, kentsel dönüşümün sürdürülebilirliği için zorunludur. Şimdi artık farklı konuşmanın değil, farklı hareket etmenin zamanıdır.

SONUÇ: Yalnızca Binalar Değil, Anlayışlar da Dönüşmeli

Kentsel dönüşümün bugünkü fotoğrafı; teknik eksikliklerden, yasal boşluklardan ve denetimsizlikten çok daha büyük bir problemi yansıtıyor: güvene dayalı bir sistem eksikliği. Bu eksiklik, yalnızca maliklerin değil; firmaların, belediyelerin ve kamuoyunun da dönüşüme karşı temkinli, hatta tedirgin hale gelmesine yol açıyor.

Bu makalede tüm boyutlarıyla aktardığımız üzere, dönüşüm yalnızca fiziksel değil; aynı zamanda ekonomik, sosyolojik ve etik bir süreçtir:

Kent hakkının göz ardı edilmesi,
Mülkiyetin piyasa gerekçeleriyle zayıflatılması,
Yanıltıcı imar vaatleriyle oluşan kaotik bilgi ortamı,
Teminatsız projelerle artan güvensizlik…

Artık sürdürülebilir değildir.

Ancak her kriz, aynı zamanda bir yeniden kurma fırsatıdır. Bu yazı, dönüşümü yeniden tanımlamaya çağırıyor.

Kentte yaşayanların yalnızca “hak sahibi” değil; sürecin gerçek aktörleri olabileceği:

Bilgi ile güçlendirildiği
Teminat ile korunduğu
Profesyonel rehberlikle desteklendiği

bir çözüm modelini ortaya koyuyor.

Ve bu modelin merkezinde, “sadece işi bilen” değil, süreci yöneten, riskleri öngören, güveni inşa eden kişi olarak brokerın liderliği yer alıyor.
Tıpkı bu satırların mimarı Murat Apay gibi…

Kentsel dönüşüm Türkiye için artık sadece bir yapı konusu değil; bir gelecek meselesidir.
Ve biz bu geleceği birlikte, doğru bilgilerle ve doğru profesyonellerle inşa edebiliriz.

Murat Apay
Broker · Kentsel Dönüşüm Uzmanı

MURAT APAY